Mietrecht und
Wohnungseigentumsrecht

Vor Ausspruch einer Kündigung durch den Vermieter muss regelmäßig eine Abmahnung erfolgen. Hierdurch soll dem Mieter die Chance eingeräumt werden, ein Fehlverhalten, beispielsweise Ruhestörung, Verstöße gegen die Hausordnung o.Ä., abzustellen.

Der Mieter hat Betriebskosten, zu denen beispielsweise Heizungs- und Warmwasserkosten, Hausmeisterkosten usw. gehören, nur gesondert zu bezahlen, falls dies in dem Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Es ist möglich, in einem Mietvertrag sämtliche umlagefähigen Betriebs- und Nebenkosten aufzuzählen oder Bezug zu nehmen auf die Betriebskostenverordnung.

Der Vermieter ist verpflichtet, innerhalb eines Jahres nach dem Ende des mietvertraglichen Abrechnungszeitraums die Betriebskosten abzurechnen. Die Abrechnung darf sich auf max. 12 Monate erstrecken und hat in geordneter und rechnerisch nachvollziehbarer Form die Verteilungsschlüssel, den Anteil des Mieters sowie dessen Vorauszahlungen aufzuführen.

Hat der Vermieter Bedarf, eine vermietete Wohnung für sich oder einen bestimmten Personenkreis (beispielsweise Kinder, Eltern) zu nutzen, besteht die Möglichkeit, auf solche Gründe eine ordentliche Kündigung zu stützen. Allerdings muss der Eigenbedarf aufseiten des Vermieters tatsächlich existieren und beweisbar sein, da ansonsten Schadensersatzansprüche des Mieters drohen.

Grundsätzlich muss sich der Vermieter um die Instandhaltung der Wohnung kümmern, es sei denn, Schäden in der Wohnung wurden von dem Mieter vorsätzlich oder fahrlässig verursacht. In einem Mietvertrag kann diese Instandhaltungspflicht teilweise auf den Mieter abgewälzt werden. Dies betrifft Instandhaltungen oder Reparaturen an Gegenständen, die häufig von dem Mieter benutzt werden, beispielsweise Rollladengurte, Türklinken, Armaturen. Bis  zu einer Reparaturkostenhöhe von ca. € 80,00 und jährlichen Kosten für solche kleinere Reparaturen bis ca. 8 % der Jahresmiete können diese Kosten auf den/die Mieter umgelegt werden.

Der Vermieter benötigt für eine Kündigung des Mietverhältnisses immer einen Kündigungsgrund, während der Mieter für eine Kündigung regelmäßig keine Gründe benötigt. In jedem Fall muss die Kündigung schriftlich erfolgen und hat Fristen zu berücksichtigen.

Je nach Dauer des Mietverhältnisses hat der Vermieter bei einer Kündigung eine bis zu 9-monatige Kündigungsfrist einzuhalten. Für eine Kündigung des Mieters gilt eine einheitliche Kündigungsfrist von drei Monaten.

Bei erheblichen Vertragsverletzungen, z.B. bei einem Zahlungsverzug mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten, ist eine fristlose Kündigung möglich, die das Mietverhältnis mit Zugang der Kündigung beim Mieter beendet.

Mängel der Wohnung, z.B. Schimmel, undichte Fenster, Zugluft, unzureichende Heizungs- und Warmwasserversorgung, können zu einer Minderung der Miete führen. In jedem Fall muss der Mieter einen Mangel der Wohnung dem Vermieter unverzüglich anzeigen und dem Vermieter die Möglichkeit der Beseitigung einräumen. Ein Recht zur Mietminderung besteht bereits ab dem Zeitpunkt des Auftretens des Mangels und nicht erst ab der Anzeige des Mangels gegenüber dem Vermieter.

Der Vermieter darf max. eine Kaution in Höhe von 3 Monatsmieten verlangen und muss diese getrennt von seinem Vermögen, z.B. auf einem Sparbuch, anlegen. Der Vermieter darf die Kaution in drei Raten bezahlen. Die Kaution dient der Absicherung der Ansprüche des Vermieters gegenüber dem Mieter aus dem Mietverhältnis. Ein „Abwohnen“ der Kaution, in dem der Mieter bei einem bevorstehenden Ende des Mietvertrags keine Miete mehr bezahlt, ist unzulässig. Der Vermieter hat zeitnah, nach Beendigung des Mietverhältnisses, eine Abrechnung über die Kaution zu erteilen, ohne dass hierfür eine feste Frist gilt.

In einem Mietvertrag kann bereits vorab eine Mieterhöhung zu bestimmten Zeitpunkten in der Zukunft vereinbart werden (Staffelmiete). Bei einer fest vereinbarten Miethöhe in einem Mietvertrag kann der Vermieter ein förmliches Mieterhöhungsverlangen an den Mieter stellen, das unter Bezugnahme auf einen qualifizierten Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder drei Vergleichswohnungen begründet werden muss. Darüber hinaus muss ein solches Mieterhöhungsverlangen weitere Formalien einhalten, beispielsweise eine Kappungsgrenze von 20 % (in Offenburg: 15 %).

Der Mieter ist grundsätzlich verpflichtet, eine Modernisierung der Wohnung bzw. des Hauses zu dulden. Der Vermieter ist berechtigt, Kosten aufgrund einer Modernisierung unter bestimmten Voraussetzungen auf den Mieter umzulegen durch ein Mieterhöhungsverlangen wegen Modernisierung. Dienen bauliche Maßnahmen des Vermieters ausschließlich der Instandhaltung bzw. Mangelbeseitigung, kommt ein solches Mieterhöhungsverlangen nicht in Betracht.

Die wirksame Kündigung des Mietverhältnisses ist in jedem Fall Voraussetzung, um durch eine Klage die Räumung und Herausgabe geltend zu machen, wenn der Mieter nicht freiwillig auszieht. Nur Aufgrund eines Urteils eines Gerichts kann der Mieter zum Verlassen der Wohnung gezwungen werden. Die Vollstreckung eines Gerichtsurteils steht ausschließlich dem Gerichtsvollzieher zu. Ein Vermieter darf selbst den Mieter nicht vor die Tür setzen oder die Vollstreckung aus einem Urteil betreiben. Die Kosten einer Zwangsräumung, bei der regelmäßig ein Umzugsunternehmen durch den Gerichtsvollzieher beauftragt wird, sind sehr hoch. Es besteht jedoch die Möglichkeit, diese Kosten nach dem „Berliner Modell“ zu reduzieren.

In einem Mietvertrag kann die Pflicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bzw. Renovierungsarbeiten auf den Mieter abgewälzt werden. Viele Schönheitsreparaturklauseln wurden in den vergangenen Jahren von den Gerichten für unwirksam erklärt, beispielsweise die starre Fristenregelung. Folge einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel ist, dass der Mieter die Durchführung von Schönheitsreparaturen nicht vornehmen muss.

Durch den Verkauf einer vermieteten Wohnung oder eines vermieteten Hauses wird der Mietvertrag mit dem Mieter nicht berührt und bleibt auch mit dem Erwerber wirksam, der in den Mietvertrag eintritt. Der Abschluss eines neuen Mietvertrags mit dem Käufer der Wohnung oder des Hauses kann nicht beansprucht werden.